2025년 기준 전세사기 누적 피해자가 3만 8천 명을 넘었고, 피해자의 75%는 20~30대 청년층입니다. 계약 당일 몇 가지만 확인했어도 막을 수 있었던 피해가 대부분이라는 점이 더 안타깝습니다.
가장 먼저 봐야 할 등기부등본 확인
등기부등본은 계약 당일 오전과 잔금 납부 직전, 두 번 열람하는 것이 기본입니다. 단기간에 소유자가 여러 차례 바뀐 이력이 있다면 '바지 임대인'을 앞세운 사기 구조일 가능성이 높습니다.
근저당권과 가압류 내역도 꼼꼼히 확인해야 합니다. 선순위 채권 합산액이 보증금 이상이라면, 경매 낙찰가가 낮을 때 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다.
집이 신탁회사 명의로 등록된 경우도 주의해야 합니다. 신탁 등기가 되어 있으면 위탁자(임대인)는 신탁회사의 동의 없이 임대차 계약을 체결할 권한이 없으며, 이를 모르고 계약하면 법적 보호를 전혀 받지 못합니다.
깡통전세 여부를 판단하는 전세가율 기준
깡통전세는 전세 보증금이 주택 시세와 맞먹거나 초과하는 상태를 말합니다. 임대인이 보증금을 받아 챙긴 후 주택이 경매로 넘어가도 세입자가 보증금을 회수할 길이 없어지는 구조입니다.
전세가율이 매매가의 70%를 넘으면 위험 신호로 판단하는 것이 안전합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산 시세를 통해 해당 단지 최근 매매가를 직접 조회한 뒤 보증금과 비교해야 합니다.
빌라, 다세대주택, 오피스텔은 아파트에 비해 시세 파악이 어려운 만큼 더 보수적으로 판단해야 합니다. 전세사기 피해 주택의 70% 이상이 비아파트 유형이라는 점을 기억하십시오.
임대인 세금 체납과 선순위 보증금 확인
임대인이 국세 또는 지방세를 체납한 경우, 국가의 세금 징수권은 전세 보증금보다 우선합니다. 계약 전 임대인에게 국세완납증명서와 지방세완납증명서 제출을 요구하는 것이 필수입니다.
같은 집에 이미 거주 중인 다른 세입자의 보증금(선순위 임차보증금)도 반드시 확인해야 합니다. 임대차 계약서에 선순위 보증금이 허위로 낮게 기재된 사례가 전세사기의 주요 유형 중 하나입니다.
확정일자 부여 현황은 주민센터나 인터넷등기소에서 조회할 수 있습니다. 계약 이전 임차인의 보증금 규모를 파악하면 실제 선순위 채권 총액을 계산할 수 있습니다.
전세보증보험 가입 절차와 유의사항
전세보증보험은 보증금을 돌려받지 못했을 때 보증기관이 대신 지급하고 임대인에게 구상권을 행사하는 구조입니다. HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증 세 곳에서 가입할 수 있습니다.
가입 조건은 전세계약 기간 1년 이상, 전입신고 및 확정일자 완료, 전세가율이 기관별 기준 이하일 것이 핵심입니다. 2018년 이후 집주인 동의 없이 가입이 가능하지만, 가입 사실은 집주인에게 통보됩니다.
보증료는 보증금의 0.1~0.4% 수준으로, 1억 원 기준 연간 10만~40만 원 수준입니다. 보증료 부담보다 사고 발생 시 보증금 전액을 회수하지 못하는 위험이 훨씬 크므로 가입을 적극 권장합니다.
계약 후 즉시 해야 할 조치와 피해지원 안내
잔금을 치른 날 당일에 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 전월세신고로 대체할 수 있으며, 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원 초과 계약은 신고가 법적 의무입니다.
이미 피해를 입었다면 주택도시보증공사(HUG) 전세사기피해지원센터(1566-9009)에 문의하십시오. 피해자 결정 이후에는 긴급복지 지원, 법률 지원, 공공임대 우선 공급 등의 지원을 받을 수 있습니다.
공인중개사 자격 여부는 국가공간정보포털(map.ngii.go.kr)이나 국토교통부 홈페이지에서 확인할 수 있습니다. 무자격 중개업자는 이중계약 사기의 주요 경로이므로 계약 전 반드시 확인해야 합니다.
전세 계약은 대부분의 사람에게 수천만 원에서 수억 원이 걸린 결정입니다. 지금 계약을 앞두고 있다면 calctools.co.kr/jeonse-risk 전세 위험도 계산기로 보증금 대비 위험도를 수치로 확인해 보십시오.