전세 계약이 끝난 지 180일이 지나도 집주인이 1억 원을 안 돌려줬습니다. 이 기간 동안 법정이자만 246만 원이 쌓입니다. 소송까지 진행했다면 연 12%가 적용돼 더 늘어납니다. 보증금을 못 받고 있다면 이자 청구가 당연한 권리인데, 방법을 모르는 임차인이 많습니다.
전세보증금은 돌려받지 못하는 순간부터 법정이자가 붙습니다. 이자율이 두 단계로 나뉘고, 기산일을 정확히 잡아야 금액이 맞습니다. 이자 계산 공식, 청구 절차, 집주인이 '돈이 없다'고 할 때 할 수 있는 조치를 순서대로 정리합니다.
전세보증금 반환 지연 이자의 법적 근거
전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 집주인은 이행지체 상태가 됩니다. 임차인이 받을 수 있는 이자는 두 가지 법에 근거합니다.
소송 전: 민법 제379조에 따라 연 5% 별도의 약정이자 조항이 없는 경우 민법 제379조가 정한 법정이율 연 5%가 기본으로 적용됩니다. 계약서에 지연이자 조항을 따로 써두지 않은 대부분의 임대차 계약이 여기 해당합니다.
소장 송달 후: 소촉법 제3조에 따라 연 12% 소송을 제기하고 소장이 집주인에게 송달된 다음 날부터 이율이 연 12%로 올라갑니다. 소장을 법원에 접수한 날이 아니라 집주인이 소장을 실제 받은 날 기준입니다.
이자 청구의 전제 조건 이자를 청구하려면 반드시 집을 완전히 비워야 합니다. 민법 제536조 동시이행의 항변권 때문입니다. 아직 거주 중이라면 집주인도 이행지체로 보지 않아 이자가 발생하지 않습니다.
이사를 나가기 전에 임차권등기명령을 신청하면 대항력을 유지한 채로 이사할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 근거하며, 등기 완료 후에는 전입신고 여부와 무관하게 권리가 보호됩니다.
전세보증금 이자 계산 공식과 실제 예시
기본 공식은 단순합니다. 지연이자 = 보증금 × 연이율 ÷ 365 × 지연일수
기산일은 집을 완전히 비워준 다음 날입니다. 이삿짐을 다 뺐더라도 열쇠나 출입 비밀번호를 집주인에게 전달하기 전까지는 인도 완료로 보지 않을 수 있습니다. 인도 완료 당일이 아니라 그 다음 날부터 이자가 시작됩니다.
소송 전 예시: 보증금 1억 원, 180일 지연, 연 5%
- 1억 원 × 5% ÷ 365 × 180 = 약 246만 원
소송 진행 시 예시: 소장 송달 전 90일 + 송달 후 90일
- 소장 송달 전 90일: 1억 × 5% ÷ 365 × 90 = 약 123만 원
- 소장 송달 후 90일: 1억 × 12% ÷ 365 × 90 = 약 296만 원
- 합계: 약 419만 원
소장 송달 전후 구간을 나눠 각각 계산한 뒤 합산합니다. 구간 계산이 번거롭다면 법정이자율 계산기에 원금·이율·일수를 입력하면 바로 나옵니다.
기산일 계산 주의사항
- 계약 만료일 당일에 돌려받지 못했다면 만료일 다음 날이 기산일
- 중간에 협의가 있었더라도 실제 지급이 이루어지지 않았다면 기산일은 그대로
- 윤년(2월 29일 포함)이 있는 구간은 365 대신 366으로 나눔
전세보증금 이자 청구 절차
집을 비우고 나서도 보증금이 안 들어온다면 다음 3단계로 진행합니다.
1단계: 내용증명 발송
내용증명은 법적 구속력은 없지만 청구 의사를 명확히 전달하는 증거가 됩니다. 반드시 들어가야 할 내용은 다음과 같습니다.
- 임대차 계약 종료일
- 이사 완료 일시
- 반환 요청 금액 (보증금 원금)
- 지연이자 청구 의사 명시
- 이행 기한 (예: 수령 후 7일 이내)과 불이행 시 법적 조치 예고
내용증명은 우체국 방문 또는 인터넷 우체국에서 보낼 수 있습니다.
2단계: 임차권등기명령 신청
아직 이사를 안 한 상태라면 이사 전 임차권등기를 먼저 신청합니다. 관할 지방법원에 임차권등기명령을 신청하면 됩니다. 필요 서류는 임대차계약서, 주민등록초본, 건물등기부등본입니다. 등기가 완료된 후 이사합니다.
이미 이사를 나온 경우에도 임차권등기 신청 자체는 가능합니다. 다만 이미 전입신고를 옮긴 상황이라면 우선변제권이 보존되지 않을 수 있어 법률 상담을 먼저 받는 것이 좋습니다.
3단계: 소액심판 또는 보증금반환소송
보증금이 3,000만 원 이하라면 소액사건심판법 적용을 받아 소액심판으로 빠르게 진행할 수 있습니다. 3,000만 원 초과라면 일반 민사 소송을 제기합니다.
소장 청구취지에는 이렇게 씁니다. '보증금 원금 및 이에 대하여 건물 인도 완료일 다음 날부터 소장 송달일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 금원을 지급하라.'
법원 인지대와 송달료는 청구금액에 따라 다르며, 한국법원 전자소송 시스템(ecfs.scourt.go.kr)에서 온라인 제출이 가능합니다.
집주인이 보증금 못 준다고 할 때 대처법
'지금 돈이 없다'는 집주인의 말은 법적으로 이행지체 상태를 바꾸지 않습니다. 쓸 수 있는 수단이 있습니다.
부동산 경매 신청 보증금반환 판결을 받으면 집주인의 부동산에 강제경매를 신청할 수 있습니다. 임차권등기를 통해 우선변제권이 있다면 낙찰 대금에서 먼저 배당받습니다.
채권압류 및 추심명령 집주인이 받을 돈(임금, 보증금, 임대료 등)이 있다면 그 채권을 압류할 수 있습니다. 판결문 또는 지급명령 결정문을 갖고 관할 법원에 신청합니다.
전세보증보험 활용 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 전세보증보험에 가입돼 있다면 집주인 대신 보증기관에 보험금을 청구할 수 있습니다. 보증기관이 먼저 보증금을 지급한 뒤 집주인에게 구상권을 행사합니다.
배당요구 이미 집주인의 부동산에 경매가 진행 중이라면 법원에 배당요구를 신청합니다. 임차권등기 또는 확정일자가 있는 임차인은 경매 낙찰 대금에서 순위에 따라 배당받습니다.
전세보증금을 돌려받지 못한 기간만큼 이자가 법적으로 붙습니다. 집을 비우지 않으면 이자가 시작되지 않고, 집을 비운 다음 날부터 연 5%가 적용됩니다. 소장이 송달되는 순간부터는 12%로 올라갑니다.
이자 금액을 미리 계산해두면 내용증명과 소장 작성 시 청구취지를 정확하게 쓸 수 있습니다. 원금과 지연일수를 입력하면 구간별 이자가 자동으로 나오는 법정이자율 계산기를 활용하세요.