분양가 계산기

분양가 계산, 공고문의 숫자가 전부가 아닙니다

청약에 당첨되면 분양 공고문에 적힌 '분양가'와 '평당 단가'를 확인하게 됩니다. 그런데 이 숫자만 보고 계약금을 준비했다가 취득세·등기비용·발코니 확장비까지 합산되면 실제 초기 자금이 수천만 원 더 필요하다는 사실에 당황하는 경우가 많습니다. 이 계산기는 총 분양가부터 초기 납입 비용까지 한 화면에서 확인할 수 있도록 설계했습니다.

공급면적·전용면적·계약면적, 무엇이 다른가

분양가는 공급면적 기준 평당 단가로 산정합니다. 84㎡(전용) 아파트는 공급면적이 약 113㎡(34평)이며, 평당 2,500만원이라면 총 분양가는 약 8억 5,000만원입니다.

전용면적은 통상 공급면적의 약 75% 수준입니다. 다만 단지 설계에 따라 72~78%까지 차이가 있으므로 공고문의 실제 면적을 확인하세요.

계약금·중도금·잔금 납부 구조

분양 아파트 대금은 한꺼번에 내지 않고 3단계로 나눠 납부합니다.

① 계약금 (분양가의 10~20%) 계약 체결 시 납부합니다. 통상 10%이지만 건설사 정책에 따라 15~20%인 경우도 있습니다. 청약 당첨 후 계약 포기 시 계약금을 돌려받지 못하므로 자금 준비가 확실할 때 계약해야 합니다.

② 중도금 (분양가의 60%, 통상 6회 분납) 입주 전 공사 기간 동안 6개월~1년 간격으로 10%씩 나눠 납부합니다. 대부분 건설사가 중도금 집단대출을 알선하며, HUG(주택도시보증공사) 보증이 붙은 경우 시중금리보다 낮은 이율이 적용되기도 합니다.

③ 잔금 (나머지, 통상 20~30%) 입주일에 납부합니다. 잔금 시점에 입주 후 주택담보대출로 전환하는 경우가 많습니다.

취득세 계산 방법 (1주택 기준)

분양 아파트 취득세는 잔금 납부(소유권 이전) 시점에 부과됩니다.

2주택자 이상이거나 조정대상지역 취득 시 세율이 높아집니다. 이 계산기는 1주택 기준으로 계산합니다.

분양가상한제란?

분양가상한제는 공공택지 또는 민간택지 중 투기과열지구 등에서 아파트 분양가를 '기본형 건축비 + 택지비 상한'으로 제한하는 제도입니다. 상한제가 적용된 아파트는 주변 시세보다 분양가가 낮게 책정되어 '로또 청약'이라 불리기도 합니다. 다만 전매 제한(2~5년)과 실거주 의무(2~5년)가 따라오기 때문에 단기 차익을 노리기 어렵습니다.

총 초기 비용 구성

총 초기 비용 = 계약금 + 취득세 + 등기비용 + 발코니 확장비입니다. 중도금은 대출로 처리하더라도 이 4가지 항목은 현금으로 준비해야 합니다.