청약가점계산기에 숫자를 넣기 전에, 본인의 가점이 몇 점인지 대략 알고 계시나요? 모른다고 해서 이상한 게 아닙니다. 무주택기간 기산일 하나를 잘못 잡아도 점수가 수 점 차이 나고, 부양가족 한 명을 잘못 올리면 당첨 후 부적격 처리로 최대 10년 청약이 제한됩니다. 계산기를 쓰기 전에 내 상황을 정확히 파악해야 점수가 의미 있습니다.
가점은 3가지 항목의 합산이고, 총 84점 만점입니다
2026년 입주자 모집공고 기준으로 청약 가점은 무주택기간(최대 32점) + 부양가족 수(최대 35점) + 청약통장 가입기간(최대 17점)으로 구성됩니다. 세 항목 모두 국토교통부 주택공급규칙에 근거하며, 청약홈 공식 계산기와 동일한 기준을 따릅니다.
항목별 점수 구조를 간단히 정리하면 다음과 같습니다.
| 항목 | 만점 | 만점 조건 |
|------|------|-----------|
| 무주택기간 | 32점 | 15년 이상 무주택 |
| 부양가족 수 | 35점 | 6명 이상 (본인 포함 7인 가구) |
| 청약통장 가입기간 | 17점 | 15년 이상 + 배우자 통장 합산 |
점수 합산 자체는 단순하지만, 각 항목의 세부 인정 기준이 생각보다 까다롭습니다.
무주택기간은 '나이'가 아니라 '시점'에서 계산합니다
무주택기간은 만 30세가 된 날 또는 혼인신고일(30세 이전 혼인 시) 중 빠른 날부터 입주자 모집공고일까지의 기간입니다(2026년 입주자 모집공고 기준). 30세 생일이 지났는데 미혼이라면, 그 날부터 무주택 기간이 누적됩니다.
헷갈리는 케이스가 몇 가지 있습니다.
분양권·입주권: 2018년 12월 11일 이후 취득분은 주택으로 간주합니다. 분양권을 갖고 있다면 그 시점부터 유주택자가 됩니다.
오피스텔: 청약 기준에서는 주택 수에 포함되지 않습니다. 오피스텔 소유자도 무주택자 지위를 유지합니다.
과거 유주택 이력: 집을 팔고 무주택자가 된 날부터 기산합니다. 30세 이전 소유 후 매각한 경우도 매각일 또는 만 30세 중 늦은 시점부터 기산합니다.
무주택기간 점수 구조는 1년 미만 2점, 이후 매 1년마다 2점씩 올라 15년 이상이면 32점 만점입니다.
부양가족 기준은 등본 등재와 기간 요건을 함께 충족해야 합니다
부양가족 수 항목은 35점 만점으로 세 항목 중 배점이 가장 큽니다. 배우자는 별도 요건 없이 부양가족으로 인정되지만, 직계존속(부모·조부모)과 직계비속(자녀)은 요건이 다릅니다.
직계존속은 세대주인 신청자가 3년 이상 동일 주민등록등본에 등재된 상태여야 합니다. 단기 전입으로는 인정받지 못합니다. 배우자의 부모를 부양가족에 넣으려면 같은 등본에 등재된 기간을 반드시 확인해야 합니다.
만 30세 이상 미혼 자녀(직계비속)는 1년 이상 동일 등본에 등재되어야 부양가족으로 인정됩니다. 자녀가 분가해 있다가 최근에 전입한 경우라면 모집공고일 기준 등재 기간을 계산해야 합니다.
소득 유무는 부양가족 인정에 직접 영향을 주지 않습니다. 소득이 있는 성인 자녀도 미혼이고 요건을 충족하면 부양가족으로 봅니다.
청약통장 가입기간은 2026년부터 배우자 통장도 합산됩니다
청약통장 가입기간 단독 최대는 15점(15년 이상)이고, 2026년부터는 배우자 청약통장 가입기간의 50%를 최대 3점까지 합산합니다(2026년 입주자 모집공고 기준). 배우자 통장이 6년 이상이면 6년 × 50% = 3점이 추가됩니다.
가입기간 점수 구조는 6개월 미만 1점에서 시작해 6개월~1년 2점, 이후 매년 1점씩 증가해 15년 이상이면 15점입니다.
주의할 점이 있습니다. 2024년부터 미성년자 시절 가입 기간은 최대 5년까지만 인정합니다. 부모가 어릴 때 개설해준 통장이라도, 성인이 된 이후의 납입 기간이 15년이 안 된다면 기간 산정을 다시 해봐야 합니다. 또한 청약통장을 해지하면 가입 기간이 초기화됩니다. 해지 후 재가입하면 재가입일부터 새로 기산하므로 통장 유지가 중요합니다.
2030 미혼 1인 가구라면 가점제보다 추첨제를 먼저 봐야 합니다
30세 미혼 1인 가구를 예시로 들어보겠습니다.
무주택기간: 30세부터 기산, 1년 경과 시 4점
부양가족: 본인만 해당(0명), 기본 5점
청약통장: 10년 가입 기준 10점
합계: 약 19점
수도권 인기 단지 청약 가점 커트라인이 통상 50점대 중반에서 60점대입니다. 19점으로 가점제 경쟁은 현실적으로 어렵습니다. 미혼 1인 가구가 가점을 최대한 끌어올려도 무주택 15년(32점) + 부양가족 0명(5점) + 통장 15년(15점) = 52점이 한계입니다. 이 조합이 되는 시점은 45세 이후입니다.
대신 추첨제를 활용하는 전략이 현실적입니다. 민간분양 85㎡ 초과 물량은 100% 추첨제이고, 공공분양 일부도 추첨 물량이 있습니다. 가점 점수와 무관하게 당첨 확률이 동등하게 적용됩니다. 청약통장은 계속 유지하고, 무주택 기간을 지속 쌓으면서 나이가 올라갈수록 가점도 올라가는 구조입니다. 40대 중반이 되면 가점제에서도 경쟁력 있는 점수대가 됩니다.
부적격 탈락은 가점 오기재 한 번으로 생깁니다
청약 당첨 후 부적격 판정을 받으면 당첨이 취소되고, 투기과열지구·청약과열지역은 최대 10년, 수도권은 5년, 그 외 지역은 1년간 청약이 제한됩니다. 가점 오기재는 고의가 없어도 동일하게 적용됩니다.
오기재가 많이 발생하는 항목을 점검해보겠습니다.
무주택기간 기산점 오류 혼인신고일과 만 30세 중 어느 시점이 빠른지 잘못 계산하는 경우입니다. 30세 전에 결혼했다면 혼인신고일부터, 미혼이라면 만 30세 생일부터 기산합니다.
분양권 보유 중 무주택 신청 2018년 12월 이후 취득한 분양권은 주택으로 봅니다. 분양권을 갖고 있으면서 무주택으로 신청하는 경우 부적격 처리됩니다.
부양가족 등재 기간 미달 직계존속 3년, 만 30세 이상 미혼 자녀 1년 요건을 충족하지 못한 가족을 부양가족으로 올리는 경우입니다. 입주자 모집공고일 기준으로 기간을 역산해야 합니다.
배우자 별도 세대 등재 오류 배우자가 별도 세대주로 등재되어 있어도 배우자 소유 주택은 신청자의 유주택으로 봅니다. 배우자 주택 보유 여부를 반드시 확인해야 합니다.
청약통장 해지 후 재가입 기간 혼동 해지 이전 가입 기간은 인정되지 않습니다. 재가입일부터 새로 계산해야 합니다.
신청 전 가점 항목별로 기준 서류(주민등록등본, 가족관계증명서, 혼인관계증명서)를 직접 대조해 확인하는 것이 가장 확실한 방법입니다.
계산기 활용은 점수 확인보다 '내 상황 진단'이 목적입니다
청약가점계산기는 단순히 숫자를 더하는 도구가 아닙니다. 현재 점수를 확인하고, 어느 항목에서 점수가 부족한지, 어떻게 하면 점수가 올라가는지를 파악하는 진단 도구입니다.
30대 중반 기혼자라면 부양가족 항목과 무주택기간 항목에서 점수를 어떻게 더 올릴 수 있는지를 봐야 합니다. 2026년 배우자 통장 합산 제도가 새로 생겼으니, 배우자 청약통장 가입 기간도 함께 입력해보면 기존에 계산하던 것보다 1~3점 높게 나올 수 있습니다.
40대 이상이라면 총점이 45점을 넘는지 확인하고, 경쟁이 덜한 비인기 지역이나 중형 이상 평형의 모집 일정을 파악해두는 것이 현실적인 접근입니다.
점수가 낮다고 청약 자체를 포기할 이유는 없습니다. 공공분양 특별공급, 생애최초 특별공급, 신생아 특별공급 등은 가점제가 아닌 별도 기준을 적용하고, 추첨제 물량도 꾸준히 나옵니다. 본인의 가점 점수를 정확히 파악한 다음, 그 점수에 맞는 청약 전략을 세우는 순서가 맞습니다.