아파트 매물을 보면 전용 84㎡, 공급 109.29㎡처럼 두 가지 면적이 나란히 적혀 있습니다. 분명 32평 아파트라고 들었는데 계약서에는 25평이라고 나오고, 발코니 확장 후 실평수는 또 달라집니다. 이 숫자들이 어떻게 다른지 한 번만 이해하면 이후 매물 비교가 훨씬 쉬워져요.
전용면적, 공급면적, 계약면적 세 가지 먼저 구분합니다
전용면적은 현관문 안쪽, 내가 독점으로 사용하는 공간입니다. 거실, 침실, 주방, 화장실이 여기에 해당합니다. 발코니(베란다)는 포함되지 않아요. 세금 부과, 청약 자격, 등기부등본 면적 기재 모두 전용면적 기준으로 이루어집니다.
공급면적은 전용면적에 주거공용면적을 더한 값입니다. 주거공용면적이란 엘리베이터, 복도, 계단처럼 같은 동 입주자가 함께 쓰는 공간을 세대별로 나눈 것입니다. 일상에서 32평 아파트, 34평 아파트라고 말할 때 기준이 되는 숫자가 바로 이 공급면적입니다.
계약면적은 공급면적에 기타공용면적(관리사무소, 주차장, 커뮤니티 시설 등)까지 포함한 값입니다. 법적 보호 목적으로 계약서에 기재되지만, 실거주 공간 비교에는 거의 쓰지 않습니다.
32평이라고 불리는 아파트, 실평수는 25.4평입니다
가장 많이 거래되는 84타입(전용 84㎡)을 기준으로 계산해 보겠습니다. 84㎡ ÷ 3.3057 = 약 25.4평입니다. 공급면적으로 환산하면 대략 109㎡로 33평 안팎이 됩니다. 그래서 84타입을 일상에서 33평 또는 34평 아파트라고 부릅니다.
전용면적이 실제 내가 쓸 수 있는 공간이고, 공급면적이 분양가 책정과 일반적인 평수 기준입니다. 같은 32평 아파트라도 건물 구조에 따라 공용면적 비율이 달라집니다. 매물 비교 시 공급면적이 같더라도 전용면적이 더 넓은 쪽이 실거주에 유리합니다.
발코니는 왜 면적 계산에서 빠질까요
발코니(베란다)는 서비스면적으로 분류됩니다. 분양가에 포함되지 않아 사실상 무상으로 제공되는 공간입니다. 전용면적에도, 공급면적에도 들어가지 않아요. 주택공급에 관한 규칙에 따라 발코니는 세대 면적 산정에서 제외됩니다.
발코니 확장을 하면 거실이나 방이 넓어져 체감 면적이 커집니다. 흔히 실평수라고 부르는 것이 이 확장 후 체감 면적을 가리키는 경우가 많습니다. 확장 공사 비용(단지별 500만~1,000만 원 수준)은 별도이지만, 발코니 자체를 구매하는 비용은 분양가에 없습니다.
아파트 타입별 전용·공급 면적 한눈에
아래 수치는 일반적인 기준입니다. 같은 타입이라도 단지별로 주거공용면적 비율이 달라 공급면적은 차이가 날 수 있어요.
- 49타입 — 전용 49㎡(약 15평) · 공급 약 64㎡(약 19평)
- 59타입 — 전용 59㎡(약 18평) · 공급 약 79㎡(약 24평)
- 74타입 — 전용 74㎡(약 22평) · 공급 약 97㎡(약 29평)
- 84타입 — 전용 84㎡(약 25평) · 공급 약 109㎡(약 33평) ← 거래량 1위
- 99타입 — 전용 99㎡(약 30평) · 공급 약 128㎡(약 39평)
- 114타입 — 전용 114㎡(약 34평) · 공급 약 148㎡(약 45평)
공급면적 = 전용면적 + 주거공용면적입니다. 주거공용면적 비율은 단지마다 다르므로 분양 공고나 등기부등본의 공급면적을 직접 확인하는 것이 가장 정확합니다.
가족 수별로 봤을 때 몇 평이 적당할까요
정해진 공식은 없지만 국내 실거래 데이터와 생활 경험을 종합하면 아래와 같이 정리됩니다.
- 1인 가구 — 49타입(공급 약 19평). 방 2개 구성으로 수납 여유가 생깁니다.
- 신혼부부·2인 — 59타입(공급 약 24평). 방 3개 구성으로 재택근무 공간 확보가 가능한 마지노선입니다.
- 자녀 1명·3인 — 74타입(공급 약 29평). 방 3개 구성으로 아이 방을 독립적으로 분리할 수 있습니다.
- 자녀 2명·4인 — 84타입(공급 약 33평). 국내 거래량 1위 면적으로, 방 4개 구성이 가능합니다.
- 성장한 자녀·5인 이상 — 99타입 이상(공급 약 39평~). 각자 독립 공간이 필요한 경우 이 이상을 권합니다.
면적 계산, 직접 해보는 게 빠릅니다
공식은 단순합니다. 전용면적(㎡) ÷ 3.3057 = 전용(평), 공급면적(㎡) ÷ 3.3057 = 공급(평)입니다. 어림할 때는 ÷ 3.3으로 계산해도 오차가 크지 않습니다. 예시: 전용 84.98㎡ ÷ 3.3057 = 약 25.7평.
분양 공고나 등기부등본에서 전용·공급면적을 확인한 뒤 3.3으로 나눠보면 실거주 면적과 광고 평수를 동시에 파악할 수 있습니다. 계산이 번거롭다면 평수 면적 계산기를 이용하면 ㎡와 평 환산을 바로 확인할 수 있습니다.
근거:
- 주택법 시행규칙 제2조(주택의 면적 산정 방법) — 전용면적·공용면적 법적 정의
- 국토교통부 「주택공급에 관한 규칙」 — 공급면적 및 서비스면적(발코니) 기준
- 한국부동산원 실거래가 공개시스템(rtttss.molit.go.kr) — 타입별 실거래 데이터
- 토스피드 「분양 공고 용어 정리」 — 발코니·서비스면적 해설